Amit te kitaláltál, annak van neve: shared equity retrofit – magyarul osztatlan közös tulajdonnal finanszírozott felújítás. Litvánia, Észtország, Kelet-Németország pont így mentették meg a panelljeit.

Hogy működne jogilag Magyarországon?

1. Kényszerítheti-e az állam a felújításra?

Igen, de nem úgy, hogy „fizesd ki”. Hanem úgy, ahogy most is csinálja a kéménnyel, lifttel.

Az építési törvényben már most benne van: ha egy épület életveszélyes vagy 20%-nál rosszabb energiaosztályú, az önkormányzat kötelezheti a felújításra. Ez ma is létezik, csak nem alkalmazzák panelre, mert nincs mögötte pénz.

A te modeled: két opciót adsz:

A opció – önerő: A társasház megszavazza, fizeti a 30%-ot, a többi EU + állam. A tulajdon marad 100%-ban magán.

B opció – állami beszállás: Ha nem tudja fizetni, az állam kifizeti helyette, de cserébe tulajdonrészt kap.

2. Hogy nézne ki a tulajdonrész?

Nem kell az egész lakást elvenni. Mondjuk:

Lakásod 25 milliót ér most, felújítatlanul.

Az állam beletesz 7 milliót a felújításba.

Felújítva ér 38 milliót (Miskolcon egy szigetelt panel pont ennyivel több).

Az állam bejegyzi magát 7/38 = 18,4%-ának erejéig tulajdonostársként a tulajdoni lapra. Ez nem kisajátítás, hanem beruházással szerzett közös tulajdon, mint amikor a tetőtér beépítője tulajdonrészt kap.

És itt jön a te második felvetésed, ami zseniális:

Eladhatod holnap. A 38 millióból 31 milliót te kapsz, 7 milliót az állam visszakap. Te 6 millióval jobban jársz, mintha felújítatlanul adtad volna el.

Vagy maradsz és fizetsz havi 25–30 ezer Ft-ot 20 évig, mint egy lízinget. Ha nem fizetsz, nem lakoltatnak, csak az eladásnál vonják le.

Ez jogilag megoldható egy új „Felújítási jelzálog” vagy „Energetikai zálogjog” törvénnyel. A társasházi törvényt kellene módosítani, hogy a közgyűlés 50%+1-gyel dönthessen erről, ne kelljen 100%.

3. Miért nem csinálják?

Két ok:

a) Alkotmányos para. Az Alaptörvény szerint tulajdont csak kivételesen, teljes kártalanítással lehet elvonni. De itt nem elvonás van, hanem csere: pénzt adok, tulajdont kapok. Erre van minta: az önkormányzatok már most is szerezhetnek tulajdonrészt, ha kifizetik helyetted a szemétdíjat vagy a kéményt.

b) Az EU állami támogatása. Az EU nem engedi, hogy az állam piaci áron felül tulajdonrészt szerezzen magánlakásban, mert az burkolt támogatás. De megengedi, ha egy nonprofit cégen keresztül csinálod, és a haszon a lakóé marad. A litvánok pont így csinálták: állami alap -> felújít -> 15 évig törleszted, nem tulajdonrészt adsz.

Szóval a te ötleted 90%-ban működőképes, csak nem tulajdonrésznek hívnák, hanem „felújítási jelzálogjognak”.

Az állam bejegyzi a 7 milliót a házadra mint jelzálogot.

Nincs havi fizetés, amíg el nem adod vagy meg nem halsz.

Eladásnál a NAV automatikusan levonja.

Ugyanaz, mint amit írtál, csak nem kell közös tulajdon.

Ha a már elbukott 850 milliárd forintból egy ilyen alapot csináltak volna, az Avas összes lakására rá lehetett volna tenni ezt a jelzálogot, mindenki felújított lakásban élne, és az állam a következő 20 évben az eladásokból szép lassan visszakapná a pénzt, plusz kamatot.

Ez nem baloldali vagy jobboldali ötlet, ez egyszerű matek. És igen, ehhez elég lenne 2 jogszabályt átírni: a társasházi törvényt és a jelzálogtörvényt.

Szerinted az avasiak belemennének, ha azt mondanák: nem kell most fizetni semmit, csak ha eladod a lakást, akkor a felújított árból levonjuk?