Mayer Róbert, az említett ferencvárosi ingatlan fejlesztőcége, a TKM4 Lakások Kft. tulajdonosa úgy gondolja, jelentős kihasználatlan lehetőségről van szó. Számításai szerint egy társasházat funkcióváltással jóval gyorsabban, jóval kevesebb bürokráciával és nem utolsó sorban ennek következtében alacsonyabb fajlagos költséggel, illetve kisebb piaci kockázatokkal lehet megépíteni. Elvileg így a vásárló is jól járhat, miközben a fejlesztőnek is meglehet az elvárt megtérülése.
„Ha van egy üresen álló ingatlan, mindenképpen érdemes megvizsgálni, hogy lehetséges-e a funkcióváltás. Biztos, hogy nem minden alkalmas lakóingatlannak, de még ha egyszerűbb átalakításban gondolkodunk, akkor is sok műszaki szempontot figyelembe kell venni – mondja Molnár Gábor, a CÉH zRt. tervezőiroda vezető projektmenedzsere.
„Az épület adottságai mellett a városrendezési környezet a fontos szempont. Az Egyesült Államokban, például New Yorkban számos olyan körzetet lehet látni, ahol ipari zónák csarnokait lakásokká alakították át, és ezek sokszor a legdrágább lakások közé tartoznak, mert nagyobb az alapterületük és nagyobb tereket kínálnak. A kereslet-kínálat is meghatározó, ha például kevés lakás van a piacon, viszont sok iroda, akkor nyilván felmerül, hogyan lehetne ezekből lakásokat létrehozni, és mi történjen a kiürülő irodaépületekkel. És el fog jönni az az idő, amikor a környezetvédelmi szempontok sok mindent felülírnak. Egy kiürült irodát a tulajdonos nem akar majd lebontani, hanem megpróbál olyan új funkciót találni neki, amellyel tovább hasznosítható. Ez akár lakás is lehet, mert abból hiány van a piacon. Ez egyébként egész Európára igaz, és például Hollandiában már jó ideje nem is lehet gondolkodni abban, hogy egy meglévő épületet elbontsanak, és a helyére zöldmezősen építsenek, mert annak jóval nagyobb a környezeti terhelése” – mondja Takács Ákos, a CÉH alelnöke és fenntarthatósági igazgatója.
Nagy kérdés a fejlesztő szempontjából, hogy egy korábbi iroda, üzem vagy akár hotel szerkezetén belül milyen hatékony térkihasználással tud lakásokat kialakítani. Adott esetben ugyanis ez kedvezőtlen változás is lehet, de Mayer Róbert például épp azt mondta, az ő konkrét esetében most egyenesen jobb térkihasználást tud biztosítani a vevőinek. Azért, mert nem kell megfelelnie a zöldmezős beruházások bizonyos újabb követelményeinek, amelyek akkor még nem léteztek, amikor az ingatlan az építési engedélyét megkapta.
Takács Ákos azt hangsúlyozza, hogy az uniós előírások szigorodása is erősen arra fogja ösztönözni a fejlesztőket, hogy ne bontsanak el meglévő épületeket és ne építsenek helyette újat, hanem próbálják meg hasznosítani a meglévő szerkezetet. A támogatási rendszernek is változnia kell, a magyar kormányzatnak pedig ebből a szempontból utol kell érnie az európai szabályozási elveket és jogszabályokat. Az elmúlt években szerinte ebben lemaradtunk, igaz, nem csak mi, mert ez más uniós tagállamokra is jellemző.
A meglévő épületek átépítése – úgynevezett mélyfelújítása – a fenntarthatóbb jövő irányába mutat: az épületben megtartott és beépülő minden anyag, szerkezet károsanyag-kibocsátása az épület teljes élettartamára vetítve vizsgálható, így a környezetre kedvezőtlen hatások kiküszöbölhetők.
